登科云商办闭门研讨会 | 产业园区应如何进行升级和转型？

2021年10月23日（上周六）下午，一场关于“产业园区招商与运营数字化转型”的线下闭门研讨会在深圳宝安众里创新社区·洪浪北顺利举行。活动当天共吸引了近20位产业园区投资、招商、运营等领域的业内精英到场交流，共同探讨产业园区行业进入全面竞争态势之后的应对之道。受主办方「众里创新社区」邀请，城市更新发展研究院副院长罗阳春及登科云联合创始人迟泽彬作为分享嘉宾也出席了本次研讨会，并分别发表主题演讲。

登科云联合创始人迟泽彬

以下是迟泽彬当日演讲内容摘录，主题是《数字化转型下的商办地产新契机》。

01.当前行业的本质

后疫情时代下，我们面临的国际和国内大环境加剧了市场竞争的激烈程度，用时下的流行词来总结就是“内卷”。

关于内卷的理解，我们可以拆解成两个方面：一个是资源的掠夺战，内卷本质上是一场资源的争夺战；第二个是，如何通过精细化运营的管理体系，巩固和提升自己的核心和优势资源。这是我们行业目前最本质的一个问题。

身处一个如此内卷的时代背景，对商办人来说某种意义上其实是一件好事，因为这同时也意味着这个行业正经历一个从资源导向型到管理导向型的转变过程。细节决定成败，很多时候仅仅是非常微小的管理方式的差距引发的蝴蝶效应，导致最后的结果大相径庭。

接下来将从四个视角和大家分享数字化转型下的商办地产新契机。

业务视角

业务视角应该如何理解？

就是我们的业务手段和业务模式应该如何去推动执行顶层战略的落地。

曾经有段时间，商办租赁是一门很好的生意，市场竞争不大，只要掌握优势资源，大家都能分到一杯羹并且过的很滋润。 直到后来，随着整体经济和行业大环境发生变化，对于商办项目的运营能力也提出了更高的要求；每个职能岗位的边际和定位逐渐清晰，比如财务、招商、运营和物业各自的独立职能越发清晰，这个时候其实大家整个的思维意识也逐渐专业化起来了，开始有职能的专业边际意识。

管理变化的本质：适应红利消失的市场经济环境

从以前的Excel手工台账管理、小团队的项目运营模式，到后面随着行业发展和规模扩大，专业化升级成为基础素养，我们对市场也有了自己的判断和想法，再加上信息化管理工具的运用，这个过程其实是自然而然的，同时也是管理意识进步的过程，符合社会分工及管理升级的大趋势。

管理视角

管理视角我们想探讨一个什么样的问题呢？

在很多现实案例中，常常会出现管理层的长周期经营性目标和执行层的短周期业绩性目标并不统一的问题。

事实上，回归到我们真正的业务领域，“管”其实占据了团队大部分的时间成本。作为最高管理层也好，决策层也好，项目运营的目标都是围绕“投融管退”这个完整的生命周期，是一个长周期的经营性目标。

然而在团队的执行层面，大部分执行者都会把日常工作聚焦在短周期的业绩性目标上，所以很自然的，管理层和执行层的出发点和考虑的业务链条是不一样的，最后就会出现管理层和执行层目标不统一的问题。

因此，资产运营方需要将长周期的经营性目标和短周期的业绩性目标进行统一和有机结合，才能最大限度的由上至下贯彻，提升战略目标的整体完成度。

经营视角

再说到经营视角，首先想和在座的各位产业园区行业精英们探讨一个问题，比如平常在开会的时候，大家更多是去发现问题还是去解决问题。

我们这个行业，天然存在试错成本高、试错结果的周期性滞后等问题，因此通常会需要一个相对较长的周期去验证先前制定的策略到底有没有问题。

可视化高管驾驶舱 让决策更智慧

发现问题和解决问题的节点是否及时，是否能准确发现全部问题？

我们开项目会议的目的，其实是想发现项目运营的增长空间及流失的问题出现在哪里，最终明确一个经营和应对策略，就这么简单。

这里面还涉及到一个时效性的话题。一个潜在的问题和流失点能不能被及时甚至提前发现到，是非常考验项目运营团队的专业能力的。要想做到这一点，需要不同的职能部门采用统一的数据口径，以便更好的去理解跨部门的业务。大家都谈同一个事情，效率才会高。

资产视角

资产视角我们更多想要讨论的是我们能不能清楚的知道每个项目的结果是怎样的，每个项目每一年的收益是怎么样的，每个项目它的天花板在哪里，要做一些什么事情才能够有所提升。

商办资产管理的关键词

不管是开发商、业主、或者是运营商，在资产视角来说，都有一个共同的目标和关注点，就是如何把资产变的更加值钱，实现资产价值的提升。后续在整个运营管理过程中，我们都可以从上面提到的四个维度去看待这个事情，发现并解决问题。

行业内不同角色的关注重点

我们如何通过提升运营管理能力、体系化的能力，提升租客资产、合同资产、空间资产的增值能力，不被行业“内卷”，这是第一点—赢得原有核心资产的守卫战。第二点是如何更大限度的开拓外部资源，拿下外部资源的攻坚战，成为最后的赢家，是我们每一个人都需要思索的问题。

在资源争夺战中取胜，需要“内外兼修”

不管是接下来的数字化转型，还是运营思维转型，它不仅仅是一套工具，而是一个运营管理体系的转变，是一个团队的认知和思维转变，来帮助我们提升到整个团队的管理体系。

商办地产行业正处在一个充满机遇同时又充满挑战的特殊发展阶段，产品力和运营力已成为商办行业下半场的分水岭，产业转型升级是大势所趋。登科云也将继续以科技赋能商办地产数字化升级为使命，为商办地产的运营管理持续赋能。