产业园区|存量时代的重资产vs轻资产模式

过去的20年，我们共同经历了中国房地产行业爆发式增长的黄金时代。

随着资产规模的提升以及进入存量时代以来，传统的粗放式管理方式逐渐出现水土不服现象，不动产资管对专业化精细服务和数字化运营的需求逐渐凸显，近年来整个不动产资产管理行业也走向了大规模的专业分工：即轻资产与重资产的分离。

比较典型的路径有两个：一是如万达、华润、宝龙等商管公司靠旗下自有物业产权进行轻重分离而逐步获取对外输出的品牌和能力，二是通过整体包租获得长期租赁经营权并通过分租经营赚取租金差价而获利，比如德必和锦和。这两种增长模式都是依靠资本投资来驱动的。

01.轻资产VS重资产

“轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略，以轻资产模式扩张，与以自有资本经营相比，可以获得更强的盈利能力，更快的速度以及更持续的增长力。

企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。

这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路。

比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

02.轻资产模式的五种典型路径

轻资产模式一：运营品牌输出

售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。

轻资产模式二：资产证券化

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。国内的产业地产在几年也取得了一些突破。

轻资产模式三：搭建产业服务平台

以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。

轻资产路径四：投资孵化模式

如果说，运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，实际难以复制。

轻资产模式五：合作开发

产业地产从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。