行业洞察

影响写字楼空置率的因素有哪些?

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研究写字楼空置率一般是以单个城市的写字楼为研究对象,通过研究政策、创业环境、GDP增速、租金价格、写字楼供应量、需求情况等方面来反应影响写字楼空置率的因素。以深圳为例,调查显示,截至2021年一季度末,深圳甲级写字楼空置率为25.54%。那么影响深圳写字楼空置率的因素有哪些呢?


一、供应量的增加。

报告显示,从供应方面来看,深圳自2016年以来便进入写字楼供应高峰期,连续5年的平均供应量超77万㎡,随着前海CBD的建设,供应量更是只增不减。然而在需求方面,深圳过去5年甲级写字楼的平均年净吸纳量约为45万㎡,即平均每年新增约32万㎡空置的甲级写字楼。


从需求背后的经济结构来看,近年来,尽管深圳大力促进经济转型,却并未摒弃制造业,而是促进“加工代工”转向“智造创造”,旨在把传统产业改造成高附加值的优势产业。到2019年底,深圳第二产业占GDP的比重达38.98%。很明显,第二产业企业尤其是工业企业需要的大多是厂房,较少会选择写字楼、特别是甲级写字楼作为其办公场所。


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二、GDP增长率

GDP增长率是影响空置率的关键因素,空置率有自我修复机制。GDP增长率上升一个百分点,空置率下降0.323%。写字楼供给量会随着空置率与租金水平调整。季度数据分析结果与年度数据非常接近。使用相同的模型对优质写字楼租金及空置率季度数据进行分析,结果也非常接近。


一般来说,一个城市经济发展得越好,GDP总量较高,所需的写字楼也就越多。近年来,由于深圳土地出让结构错配,“住宅少、写字楼多”的趋势开始显现。尤其受疫情影响,深圳甲级写字楼空置率有所攀升。



三、创业环境

深圳是一个年轻化的城市,常住人口平均年龄仅32.5岁。创业环境自然较其它城市活跃度高。由此可见其发展潜力巨大,因此深圳需要不断提高写字楼吸纳量,然而想要提高写字楼吸纳量必然要有吸引力,有自身的优势。



四、租金调整也会影响空置率。

租金的变化也会对写字楼空置率产生一定的影响,租金上涨的时候,一般是市场需求大的时候,上涨租金会导致空置率会有所增加;当租金降低的时候,会直接促进写字楼需求量上升。


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据仲量联行公布的2020年第三季度国内写字楼租金排名,在中国内地,北京仍是写字楼租金最高的城市,月租金高达373元/m ,折算成日租金约为12.43元/m ,是全国各大城市中,日租金唯一超过10元/m 的,稳坐内地“商务第一城”的宝座。


上海、深圳、广州继续分列内地第二至第四位,其中沪深月租金都超过了200元/m 。


影响写字楼空置率的因素还有很多,具体到每个城市的空置率原因也各不相同。




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