轻资产运营模式，会是商业地产的新拐点吗？

毫不客气地讲，今年的商业地产的价值还没有得到充足的释放。年初几场大疫情，令企业租户也不得不去思考从办公场所进行降本增效的可能，当然我们也要看到形势向好的一面，常态化防控下，写字楼、园区封闭的时间比前期要短上许多。

资本热度持续低走，也不乏优秀的商业地产企业以其突出的产品服务、良好的商业模式以及独特的优势，实现自我造血、稳健增长。今天我们就来聊一聊在不同的资管战略下，头部商业地产企业是如何运用轻资产经营模式，踏出一条以最小投入实现报表最大化路径的，希望能给正在思虑转型的伙伴一些启发。

01 轻资产经营合作模式各不同

商业地产中的轻资产经营模式：品牌力、专业人才、研发技术和运营能力是公司竞争力的核心，凭实力谈价格扩规模，具备较强的运营管理输出能力是必要条件。在轻资产的加持下，公司就可以利用相关的资源，用有限的资产获得更高的收入。同时，通过扩大轻资产经营模式与运用自有资本扩张运营相比，也可以提高企业的盈利能力，促进企业更加可持续的发展。

#合作模式

01 合作开发型

主要面向未来收益及升值潜力较大的城市核心区位商业综合体，获取租金及相关收入、可售物业收入、物业增值收益。

02 基金管理型

收购对象主要为相对成熟、回收周期短的存量购物中心项目，获取基金管理费/资本管理、商业运营管理费及其他相关费用、物业增值收益。

03 管理输出型

在商业综合体的管理运行层面合作，通过签署期权协议，获得品牌使用、商业管理费和以低价收购部分股权的权利以及项目的升值收益。

04 开发运营型

加上基金孵化，利用金融杠杆收购存量项目，增值改造后转卖。

05 品牌授权型

以住宅开发为主、商业配套为辅助发展模模式，将高端品牌的品牌文化和管理方式注入到授权地产商的血液里，让地产企业更具市场关注度和市场竞争力。

从资产的持有者向资产的经营管理者的“减重”转型，一方面减轻了资金压力，缩短回收期，另一方面提升了扩张速度及规模，强化品牌地位。

经营更成熟的项目，要有稳定现金流，且投资回报率要高过融资成本。随着国内公募REITs逐步落地，往后这一形式可打开空间更大。

▲图源：艾瑞咨询

02 轻资产运营

商办企业能力需全面升级

尽管REITs等退出道路在国内还处在基本封闭状态，但资产证券化是国家的政策方向，未来二三年内开放REITs已是大势所趋。

▲图源：艾瑞咨询

REITS是一个重磅金融工具，可以让沉重的重资产变成轻资产。特别是对于拥有大量一二线核心资产的公司，利用“重资产收购，轻资产管理输出”的模式，通过挖掘价值被低估、有提效潜力的目标项目，为其重新定位、改造升级或再开发，及运营优化释放显著增值潜力，可以持续提升项目的经营表现及资产价值，最终实现投资退出并产生投资。

商业地产行业的金融属性和资产管理属性正被逐步释放。在可以预见的时期内，是否拥有通过持有物业资产持续产生稳健现金流的资管能力，已成为判断不动产公司综合实力强弱的关键标准。

商业地产行业是个资金和人才双密集型行业，二者相辅相成。

商业模式的转变和轻资产化模式的实现为其可持续发展提供了一条路径。然而，轻资产业务模式的要求高，并不是所有公司都可以进行经营模式的切换。

只有特定的企业，结合自身、外部环境才可以选择轻资产转型，凭借轻资产的优势，投资者和专业机构或公司才能在其业务活动的增值链中进行专业分工，以实现企业的有利发展，提高企业在市场上的竞争力。

精细化管理的运营力、对客户需求的洞察力、与品牌商户的信任感都需要在长期经营中锻炼沉淀，不可能一蹴而就。随着运营经验不足的行业参与者越来越多，未来各家商业地产业态间的业绩分化将更加明显。严苛融资环境下的商业地产商的资金压力本就较大，如果开发经营所获的利润大多沉淀在不动产上而不是流动性好的现金形式，影响公司现金流的健康程度。

毫无疑问，轻资产的热度还在持续升温。不管是商业地产全链条服务输出管理及产品线品牌输出管理，还是建立完善的风险评估与风险控制体系，对各类项目的“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制，对企业而言都是更稳健的步法。如何保持产品创新力、如何探索项目操盘结合数字化运营，都是管理者们需要不断前进研究的方向。

 03 更多商办企业开始选择

资产管理SaaS平台

随着园区、写字楼等商业地产业态数字化、智能化园区应用的普及，过去由运营方提供给企业的综合性服务，现在基本都可以通过线上平台解决。运营方亟待重新定位其角色，差异化度低的运营机构也将让位于专业服务机构。“赛道专业化”将是“轻资产”运营商的必然选择。

明确了要走“轻资产模式”后，运营方要通过数字系统，提升内部的管理能力和运营效率，登科云等商业地产资产运营管理SaaS平台的出现，帮助业内人士解决了许多企业内部的信息化工作问题。如何才能更好地运用新科技、新技术赋能商管轻资产？

从前评估项目户型配比是否合理，大多是根据市场同类产品的销售情况和户型配比等来对比推导结论，很多高层面对陌生的市场，对市场的把握也很难做到准确，特别是现在市场的情况时常变化，凭经验判断，更为主观性。

因此，借助线上平台的房源管理剖面图可以更好地掌握楼宇房源的租赁状态及实时均价，通过对比分析多项目多房源的空置面积、出租率、计租率等指标，可以重新分割户型，来达到优化项目定位、增强区位竞争的效果；针对出租难房源，要仔细详尽地盘点房源，制定专门的营销方案。

▲登科云资管系统-示例图

过去增量市场，根本不愁没企业成交房源，但现在不一样了，很多客户不管是困于现金流还是目前发展的状态，对办公的选址更谨慎了，同行这么多，可能最后就是输在审批流程或者签约流程复杂缓慢上。

这也是为什么越来越多的商办企业开始使用资产管理平台，从签约、履约、变更合同、解约，形成了一个完整的资管全生命周期管理，采用标准化、自动化的流程，最终促进招商部、运营部、财务部、物业部等部门工作高效协同。

编者按

企业轻资产运营能力的构建，源自于日常经营中的方方面面，和长期积累的流程管控、财务管控、资本整合能力是分不开的。面对一个蓬勃发展中的商业地产市场，选择提前做更多的尝试，构筑护城河，是为未来的发展积蓄更多势能。雪既厚，铺路要先人一步，登科云也将继续深度研究行业需求共性，助力商业地产运营保值增值！